علي بن محمد بن جمعة اللواتي
قد يعمل الإنسان سنوات طويلة، ويحصل على دخل جيد ومكافآت متكررة، ثم يكتشف أن ما يملكه لا يعكس حجم ما كسبه. يتذكر مشتريات كثيرة، وسفرات مُمتعة، وتحسينات متتابعة في مستوى معيشته، لكنه يجد أنَّ الجزء الذي احتفظ به للمستقبل أقل مما كان يتصور؛ فارتفاع الدخل يتيح فرصة لبناء الثروة، وتحويل هذه الفرصة إلى واقع يحتاج إلى قرار يتبعه انضباط.
ولا يتبدد المال دائمًا في إسراف واضح؛ فقد يتوزع على قرارات تبدو مقبولة كلٌّ على حدة: تغيير سيارة قبل الحاجة إليها، أو شراء بدافع عرض مُغرٍ، أو مُكافأة النفس بعد أسبوع مُرهِق. ومع تكرار هذه القرارات، يتسع الإنفاق ليشغل المساحة التي كان يُمكن أن تتراكم فيها المدخرات. وقد يرتفع الراتب، فيرتفع معه مستوى المعيشة، بينما يظل بناء الثروة مؤجلًا. هنا يمكن أن يؤدي الاستثمار العقاري بالأقساط وظيفة تتجاوز تسهيل الشراء؛ إذ يُساعد صاحبه على تخصيص جزء من دخله لبناء أصل، ضمن التزام واضح ومتكرر. وتظهر قيمة هذا الترتيب لدى من يملكون القدرة على الادخار، لكنهم يجدون صعوبة في المحافظة عليه وسط الرغبات اليومية.
من السهل أن نقول: سأدَّخر ما يتبقى في نهاية الشهر. لكن ما يتبقى قد يكون قليلًا، وقد لا يتبقى شيء أصلًا. أما حين يُخصص مبلغ معلوم لقسط عقاري، فإنَّ ترتيب الإنفاق يتغير؛ إذ يصبح بناء الأصل بندًا مقررًا في الميزانية، وتُوزع المصروفات الأخرى مع أخذه في الحسبان.
وقد يحد هذا الترتيب من الصرف الانفعالي؛ لأنَّ المال الذي كان يبدو متاحًا للشراء أصبح مرتبطًا بهدف أكبر. وحين تظهر رغبة عابرة، يجد الإنسان أمامه التزامًا سبق أن اختاره في لحظة أكثر هدوءًا. وبذلك يقل اعتماده على مقاومة الإغراء في كل مرة، ويستند إلى ترتيب يُساعده على حماية قراره السابق.
هذه هي الفكرة وراء الادخار بالالتزام: أن نمنح قرار المستقبل مكانًا ثابتًا في ميزانية الحاضر. وهي تفسّر كيف يمكن لترتيب مسبق أن يدعم الانضباط المالي، لكنها لا تكفي وحدها لإثبات جدوى الاستثمار الذي نختاره.
ولا يعني ذلك أنَّ الاستمتاع بالدخل خطأ، أو أن كل إنفاق على الراحة والترفيه تبذير. المقصود أن يحصل المستقبل على حصة مقصودة من الدخل، إلى جانب احتياجات الحاضر ومتعته.
ولتوضيح الفكرة، لنتخيّل شخصًا اشترى وحدة قيد الإنشاء، فدفع جزءًا من ثمنها من مدخراته، وحصل على تمويل للباقي، يُصرف للمطوّر على دفعات وفق مراحل البناء. وفي المقابل، يُسدد المشتري التمويل على مدى سنوات تمتد إلى ما بعد التسليم، بحسب الترتيب المتفق عليه مع البنك.
في المرحلة الأولى، يتحمل المشتري الأقساط المستحقة من دخله وحده، لأن الوحدة لم تبدأ بعدُ في توليد الدخل. وهنا تتجسد وظيفة الالتزام في تخصيص جزء من دخله لشراء أصل، بدل أن يتوزع على نفقات متفرقة.
وبعد اكتمال الوحدة وتسليمها وتأجيرها، تبدأ المرحلة الثانية: يسهم صافي الإيجار في تخفيف عبء القسط، ويتولى المشتري سداد الفرق. وتتوقف حصة هذه المساهمة على عائد الوحدة، وحجم التمويل وتكلفته، ومدة السداد؛ فقد يغطي الإيجار جزءًا محدودًا من القسط، وقد يغطي جزءًا كبيرًا منه. ولهذا ينبغي حسابها قبل الشراء، لا افتراضها بعده.
والمقصود هنا صافي الإيجار بعد المصروفات والصيانة واحتساب فترات الشغور، لا الإيجار الإجمالي المُعلن. كما أن العائد المتوقع تقديرٌ ينبغي اختباره من خلال أسعار التأجير الفعلية للعقارات المُماثلة وتكاليف تشغيلها.
ومع سداد التمويل كاملًا، يصبح العقار أصلًا خاليًا من هذا الدين، ويستمر صافي إيجاره موردًا إضافيًا لصاحبه ما دام مؤجرًا. ويمكن استخدام هذا المورد لتحسين مستوى المعيشة، أو دعم دخل التقاعد، أو ادخار جزء منه لبناء أصل آخر.
وتتحدد الملكية الصافية في العقار بالفرق بين قيمته السوقية والدين المتبقي عليه. فكل مبلغ يُسدِّد أصل التمويل يُخفِّض الدين، وقد يُسهم الإيجار في هذا السداد بعد بدء التأجير. أما تكلفة التمويل والرسوم فتظل مصروفات، ولا يصح احتسابها إضافة إلى الملكية.
وهنا ينبغي التمييز بين الاحتفاظ بالمال وتحقيق الربح؛ فالمبالغ التي يوجهها المشتري من راتبه إلى سداد أصل التمويل ليست أرباحًا؛ إنها مدخرات تحولت إلى ملكية عقارية. أما نتيجة الاستثمار فتتوقف على قيمة العقار ودخله، مقارنة بثمنه وتكاليف تمويله وامتلاكه وتشغيله.
وقد ترتفع قيمة العقار فتضيف إلى ثروة صاحبه، وقد تستقر أو تنخفض. ويتأثر ذلك بجودة الأصل وموقعه، وبظروف السوق والعرض والطلب وتكلفة التمويل. وعلى المدى الطويل، قد يوفر العقار بعض الحماية من التضخم إذا استطاع دخله وقيمته مواكبة ارتفاع الأسعار، لكن ذلك ليس مضمونًا؛ فقد ترتفع مصروفاته أيضًا، وتتفاوت النتيجة بحسب السوق والموقع ومدة الاحتفاظ.
وليست هذه الفكرة بعيدة عن تجربة مجتمعنا. فقد كان البيت أو المحل أو الأرض التي تُقام عليها وحدات للتأجير وسيلةً لبناء مورد للمستقبل لدى كثير من الآباء والأجداد. يقتطع أحدهم من دخله، ويؤجل بعض رغباته، ليبني عقارًا صغيرًا، ثم يضيف إليه مع الأيام. وقد استطاع بعضهم، رغم محدودية دخله، أن يبني أصلًا بالتدرّج، لأنه جعل للمستقبل نصيبًا ثابتًا من دخله، لا ما يتبقى منه.
وما يميز العقار الجيد أن عمره قد يتجاوز عمر من بناه؛ فقد يستمر في توليد الدخل بعد انتهاء سنوات العمل، ويسهم في تعليم الأبناء ومعيشتهم، ثم ينتقل إليهم وإلى أبنائهم. وبذلك قد يمتد أثر المال الذي خُصص لبنائه إلى ما بعد حياة صاحبه.
وقد يمنح هذا الأصل الأسرة، إلى جانب الدخل، قدرًا من الأمان النفسي والاستقلال المالي. فوجود مورد إضافي منتظم يساعد صاحبه على مواجهة تقلبات الحياة بطمأنينة أكبر، ويقلل حاجته إلى الاستدانة أو الاعتماد على غيره، ويمنح أبناءه شعورًا بأنَّ وراءهم سندًا. وهذه قيمة لا تظهر كاملة في حساب العائد، لكنها قد تكون من أبقى ما يتركه الآباء.
غير أنَّ استمرار هذا الأثر يحتاج إلى رعاية؛ فالأصل الذي تُهمل صيانته قد تتراجع جاذبيته ودخله، والملكية التي تتفرق بين الورثة دون إدارة واتفاق قد تصبح موضع خلاف. لذلك يحتاج انتقال العقار بين الأجيال إلى ترتيبات واضحة للإدارة والصيانة وتوزيع العوائد. فحسن الاختيار يبدأ هذه الرحلة، وحسن الإدارة يُساعد على استمرارها.
وأكتب هذه السطور بوصفي مُطوِّرًا عقاريًا، وأرى أن سهولة السداد ينبغي أن تُقيَّم إلى جانب جودة الأصل نفسه؛ فالقسط المُيسَّر لا يُعوِّض موقعًا ضعيف الطلب، ولا تصميمًا لا يُلائم حاجة ساكنيه، ولا بناءً متدني الجودة.
وتبدأ جودة الأصل من الموقع، بقربه من العمل والخدمات واستمرار الطلب عليه، ثم من التصميم الذي يُحسن استغلال المساحات ويحفظ راحة السكان وخصوصيتهم. وتكتمل بجودة البناء والتشطيبات التي تحفظ مظهر المبنى مع السنوات وتخفف كلفة صيانته، وبخدمات تناسب مستوى المشروع والفئة التي يخدمها.
وما يُنتظر من مشروع فاخر يختلف عما يُنتظر من مشروع متوسط، لكن كليهما ينبغي أن يقدّم ما يَعِد به بجودة ثابتة. وهذه العناصر تسهم في قدرة العقار على جذب المستأجرين والاحتفاظ بقيمته، وتستحق أن تكون في صميم قرار الشراء، قبل الانشغال بجدول السداد.
وينبغي أن يناسب القسط فائضًا حقيقيًا يمكن الاستمرار في تخصيصه، وألّا تعتمد القدرة على سداده على مكافآت غير مضمونة. كما ينبغي أن يُقرأ امتداده بواقعية إن كان سيستمر بعد التقاعد، مع الاحتفاظ بسيولة للطوارئ. فالخطة الجيدة تترك لصاحبها مساحة لتحمّل تأخر التسليم أو التأجير أو انخفاض الدخل، وتقلل اضطراره إلى بيع الأصل في توقيت غير مناسب.
ولا يحتاج كل شخص إلى تمويل عقاري حتى ينضبط ماليًا؛ فالادخار الآلي والاستثمار المنتظم يقدمان مسارات أخرى. لكن الأقساط العقارية قد تكون وسيلة مناسبة حين يجتمع أصل جيد، وسعر معقول، وتمويل يمكن تحمّل تكلفته، وقدرة مستمرة على السداد، وأفق استثماري طويل.
بعد سنوات، قد ينظر الإنسان إلى عقار يملكه، ويرى فيه حصيلة مبالغ شهرية كان يسهل أن تتفرق بين مشتريات عابرة. بدأ بتخصيص جزء من دخله، ثم شاركه إيجار العقار في السداد، حتى أصبح الأصل مصدرًا لدخل إضافي، وربما إرثًا يخدم أبناءه من بعده. لم يصنع القسط هذه النتيجة وحده؛ صنعتها جودة الاختيار، والانضباط، والوقت. فالثروة لا تُقاس فقط بما كسبناه، بل بما احتفظنا به وحوّلناه إلى أصول تخدم حياتنا وحياة من يأتون بعدنا.
