تستند آلية تحديد القيمة الإيجارية الجديدة للوحدات السكنية الخاضعة لأحكام قانون الإيجار القديم إلى التصنيف الرسمي للمنطقة التي تقع فيها الوحدة، حيث اعتمد المشرع نظاماً متمايزاً لحساب الأجرة الشهرية يأخذ في الاعتبار طبيعة كل منطقة ومستوى الخدمات والمرافق المتوفرة بها.
ينص النظام على تقسيم المناطق إلى ثلاث فئات رئيسية هي: «المتميزة، والمتوسطة، والاقتصادية»، مع وضع حد أدنى للقيمة الإيجارية لكل فئة، مما يتيح للمستأجرين الاطلاع على قيمة الإيجار المستحق وفقاً للقواعد المحدثة.
ووفقاً للمادة الرابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025، تتباين طريقة احتساب الإيجار باختلاف الفئة، إذ تُربط القيمة الجديدة بمضاعفة الأجرة القانونية المعمول بها قبل سريان التعديلات، مع الالتزام بعدم النزول عن الحد الأدنى الذي قرره المشرع لكل تصنيف.
وقد حدد القانون القواعد الحاوية لاحتساب القيمة الإيجارية للوحدات السكنية على النحو الآتي:
- المناطق المتميزة: تُحسب الأجرة بواقع 20 مثلاً من القيمة الإيجارية القانونية السابقة، شريطة ألا تقل الأجرة الشهرية عن 1000 جنيه.
- المناطق المتوسطة: تُقدَّر القيمة الإيجارية بواقع 10 أمثال الأجرة القانونية السارية، بحد أدنى يبلغ 400 جنيه شهرياً.
- المناطق الاقتصادية: تصل القيمة الإيجارية إلى 10 أمثال الإيجار القانوني القديم، مع حد أدنى محدد بـ 250 جنيهاً شهرياً.
لم يكتفِ القانون بتحديد الفئات دون وضع ضوابط واضحة، بل ألزم بتشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص، تكون مهمتها دراسة طبيعة المناطق السكنية وإسناد الفئة المناسبة لكل منها.
وتستند هذه اللجان في عملها إلى مجموعة من المعايير، يتصدرها الموقع الجغرافي للمنطقة، وطبيعة الشوارع، ومستوى المباني ونوعية مواد البناء المستعملة، فضلاً عن متوسط مساحات الوحدات السكنية.
وتشمل معايير التصنيف أيضاً مدى توفر المرافق الأساسية وشبكات الطرق ووسائل المواصلات، إلى جانب الخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية، بما يسهم في تحديد المستوى الفعلي للمنطقة قبل اعتماد تصنيفها رسمياً.
ونصت المادة السادسة من قانون الإيجار القديم على فرض زيادة دورية سنوية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية المحددة وفقاً لأحكام القانون، مما يعني أن الأجرة لن تبقى ثابتة بعد إعادة احتسابها، بل ستخضع للزيادة السنوية المقررة قانوناً.
كما نظم القانون الفترة الانتقالية الممتدة حتى انتهاء أعمال الحصر وإعلان نتائج التصنيف، حيث يلتزم المستأجر بسداد مبلغ 250 جنيهاً شهرياً، على أن تتم تسوية الفروق المستحقة بعد إعلان نتيجة الحصر، وذلك على أقساط شهرية خلال مدة تعادل الفترة التي استحقت عنها.
